Die Bewertung einer Immobilie – Das „A“ und „O“ vor dem Erwerb!
Eine der häufigsten Methoden ist das Vergleichswertverfahren, bei dem der Wert einer Immobilie aufgrund des Verkaufspreises ähnlicher Immobilien in der Region bestimmt wird. Dieser Ansatz berücksichtigt Faktoren wie Lage, Größe, Ausstattung und Zustand der Immobilie. Eine weitere gängige Methode ist der Ertragswertermittlung, die auf die erzielten oder erzielbaren Erträgen basiert, die mit dem Objekt erwirtschaftet werden können. Hier werden neben den Mieteinnahmen auch weitere Einnahmen und Ausgaben berücksichtigt, um den Wert des Objektes zu ermitteln. Hierbei werden weitere Faktoren, wie Leerstandsquoten, Mietpreisentwicklungen und Bewirtschaftungskosten berücksichtigt. Bei den Bewirtschaftungskosten werden die Kosten für die laufende Instandhaltung, die Verwaltung und auch ein gewisses Mietausfallrisiko berücksichtigt.
Der dritte häufig verwendete Ansatz ist das Sachwertverfahren, das den Wert der Immobilie aufgrund ihrer bautechnischen Merkmale und dem aktuellen Baupreisindex bestimmt. Hier wird der Wert eines Objektes anhand des Baujahres, der Herstellungskosten und des aktuellen Bodenrichtwert des Grundstücks berechnet. Dabei werden sowohl die materielle Baujahr bedingte Substanz als auch der Zustand des Objektes berücksichtigt. Diese Bewertung ist hilfreich für die Bewertung von Neubauten, Immobilien, die kürzlich renoviert wurden oder von eigengenutzten Immobilien. Allerdings spiegelt sie nur den aktuellen Zeitwert wider und hauptsächlich einen informativen Charakter.
In der heutigen Wirtschaftslage sind die Immobilienpreise starken Schwankungen unterworfen, die besonders von der Zinsentwicklung und der Marktnachfrage abhängig sind. Deshalb ist heute die Ermittlung eines „Realistischen Marktwertes“ sehr wichtig, hier spielen das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren eine wichtige Rolle, allerdings werden hierbei noch besondere Wert beeinflussende Faktoren berücksichtigt, wie beispielsweise Standort, Kosten für Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die Werthaltigkeit von Mietverhältnissen bei gewerblichen Objekten, die Drittverwendungsfähigkeit etc., etc. Hieran sehen Sie schon, dass die Bewertung einer Immobilie eine sehr komplexe Angelegenheit ist und sehr viele verschiedene Faktoren berücksichtigt werden müssen.
Zusammengefasst ist die Bewertung von Immobilien vor jeder Immobilientransaktion ein sehr wichtiger Schritt, der dazu beitragen kann, Streitigkeiten und erhebliche finanzielle Enttäuschungen zu vermeiden. Es ist daher ratsam, sich im Vorfeld schon gut über das Objekt zu und die verschiedenen Bewertungsmethoden zu informieren und bei Bedarf einen professionellen Immobilienbewerter zu beauftragen, der für ein Gutachten erstellt, das den Wert der Immobilie "so, wie sie liegt und steht" darstellt. Auch das finanzierende Kreditinstitut benötigt vor Zusage eines Darlehens eine zuverlässige Bewertung. Ich wünsche Ihnen alles Gute beim Immobilienerwerb!
Torsten